購買地上權低價住進黃金地段? 4大致命傷不可不知

此為示意照片,該屋與本主題無關。(圖片來源/Pexels)

此為示意照片,該屋與本主題無關。(圖片來源/Pexels)

都會區房價高漲,價格相對便宜的地上權住宅,給了買方更多選擇空間,但這些地上權或使用權,卻有4大致命傷;除了貸款條件差,轉手價值隨著屋齡的折舊與使用年限縮短而下跌外,仍需繳交房屋稅和地租,而且成立管委會恐有困難!想低於時價購買地上權住宅?先看完這篇再下手吧!

 

01 ▋▍地上權定義為何,雙北地上權建案有哪些?

 

要釐清地上權或使用權,得先談談最常見的所有權概念。一般不動產買賣,都是建物和土地的所有權一同移轉,買方至少會獲得房屋、土地兩種所有權狀,永久有效,且依《民法》第765條規定,所有權「可以自由使用、收益、處分其所有物」。

若是地上權住宅,買方買到的不是所有權,而是「用益物權」,是一種讓你合法使用他人土地的權利。最常見的做法是「設定地上權案」,由建商向地主(通常是政府)租下一塊土地(存續年限50-70年),並且興建住宅後,再將住宅轉售給買方,等年限一到,房子連同土地一起收回。

 

而這樣的地上權住宅,又可分成房屋可分割過戶的地上權,和房屋不可分割的使用權兩種類型;可分割的地上權,買方雖然無法取得土地所有權,但是仍可取得建物所有權,如台北市境內較早期的「台北花園」、「京華DC」、「河畔皇家」等社區。

 

但若是房屋不可分割,買方除了沒辦法持有土地所有權外,建物所有權也仍歸屬建商,買方等同買到一個約定合法使用房屋的「使用權」,如台北市「華固新天地」、「潤泰代官山」、「派樂地」,新北市「昇陽寓見」等社區。

 

02 ▋▍地上權缺點之一:貸款利率高、成數低,自備款需拉高

 

沒有所有權的房屋,最關鍵的難題就是貸款。一般所有權住宅貸款成數約莫7-8成,地上權住宅僅有房屋產權,貸款成數約僅6-7成,甚至更低,如果是連房屋產權也沒有的使用權,條件更為不利,現行做法都是由建商向銀行貸款,再轉貸給住戶,利率會比一般的房貸更高,貸款成數也可能更低。

 

03 ▋▍地上權缺點之二:轉手價值低,價格不透明

 

由於地上權住宅並未持有容易增值的土地,建築物又會年年折舊,因此轉手的價格只會愈來愈低,再加上地上權有一定的使用年限,倘若一個50年的地上權住宅,扣除掉建商興建時間,買方實際到手可能只剩下47年,住個20年後要轉手,地上權年限只剩下27年,也會減損地上權住宅的價值。

 

此外,若是有建物移轉的地上權住宅,還可在實價登錄網站上查詢交易資料與價格,但未涉及所有權移轉的使用權住宅,不需要在實價登錄上登載,交易資訊也較不透明。

 

04 ▋▍地上權缺點之三:仍要繳交房屋稅,且稅率恐較高

 

再提到稅務問題,地上權住宅雖然不用繳交地價稅,但每年仍要繳交地租,依「國有非公用土地設定地上權住宅作業要點」規範,地租計算以土地申報地價年息1%至5%,且受到公告地價不斷調漲的關係,基本上地租會愈來愈高。

 

地上權持有房屋產權,需繳交房屋稅,但若是使用權,建商仍會向住戶收取房屋稅費用,再繳交給政府,且因為房屋所有權人的建商屬於法人,恐無法適用自用住宅的優惠稅率,無形中提高持有成本。

 

05 ▋▍地上權缺點之四:難以成立管委會,管理不便

 

依「公寓大廈管理條例」第三條規定,管理委員會是由區分所有權人選任住戶為管理委員,但連建物所有權都沒有的使用權住宅,只能組成管理小組,管理小組與管委會的法律位階不同,不受「公寓大廈管理條例」規範,可能無法點交社區公設或處理社區財務。

 

06 ▋▍低價入主黃金地段 免繳土地稅費 這些人適合購買地上權

 

地上權住宅最大的優點,就是價格!地上權住宅約莫是市價的6-7折不等,對於地上權住宅所在區域有相當程度的剛性需求,預算卻又有限的買方,仍可以考慮此類住宅;且地上權住宅因為沒有土地所有權,所以免徵地價稅,未來轉手移轉,也不用課徵土地增值稅,少了土地稅費的相關支出。

 

若從租屋的角度來評估,一般住宅的租金可能隨著市場行情調漲,約滿續租還需跟房東斡旋,包含室內裝修、維護等問題都需跟房東溝通,少了很多自主彈性空間,但買地上權住宅,房子歸買方自由使用,買屋的資金可當作預先繳交的房租,後續也可再進行轉售或轉租賺取收益。

 

07 ▋▍所有權、地上權、使用權住宅條件大比拚

所有權、地上權、使用權住宅條件大比拚

所有權、地上權、使用權住宅條件大比拚

 

 

國人對不動產習慣抱著有土私有財的觀念,更有不少長輩未雨綢繆購置不動產,就是為了留給自己的下一代,因此產權不完整的地上權住宅,總讓買方考慮再三。樂陶陶建議,如果是沒有子女的單身者或頂客族,不介意地上權年限問題,存續期限還足夠使用的話,這類產品才可納入考慮。記得釐清相關權利責任,謹慎評估,做出最適合自己的選擇!

新聞來源:https://house.chinatimes.com/20210901002884-264401